Клиент глазами банка: как пройти все проверки при оформлении ипотеки

В конце 2022 года доля отказов по ипотеке достигла исторического максимума — 46,2%. А значит, каждый второй желающий приобрести недвижимость в кредит, не сможет этого сделать. Сегодня вместе с экспертом по недвижимости и ипотечному кредитованию, основателем агентства недвижимости Gubanova Estate Анной Губановой разбираемся, как не получить отказ в банке.

Первичная проверка

Первый контакт клиента с банком происходит в момент заполнения анкеты. Кредитный менеджер составляет общее представление о заявителе по нескольким факторам.

Внешний вид

Сотрудники обращают внимание на то, как в целом выглядит клиент, а также на его соответствие представленному пакету документов. Например, человек с внешностью бродяги предоставляет документы генерального директора компании. Это похоже на подделку документов или подлог.

Психологическое состояние

В банк приходят люди в самых разных состояниях, в том числе нервном, взвинченном или раздраженном. Внутренние правила обязывает менеджеров принимать заявки практически у всех клиентов. За исключением случаев, когда человек находится под воздействием алкоголя или запрещенных веществ. Но сотрудники вправе сделать пометку для службы безопасности о своих впечатлениях или подозрениях.

Пакет документов

Менеджеры тщательно проверяют каждый документ. Оценивается их актуальность, а также соответствие каждого определенным стандартам. Например:

• Паспорт — определяют соответствие личности клиента и фотографии, проверяют адрес регистрации и срок действия документа. Если паспорт с дефектами — порванный, испачканный, изрисованный — то клиент получит отказ.

• Копия трудовой книжки — проверяют серию, срок действия — не более 45 дней с момента заверения. В копии должна быть дата заверения, ФИО и должность подписанта, подпись, печать организации, а также подтверждение, что клиент работает по настоящее время. Печать о заверении ставится на каждой странице, она обязательно должна заходить на отсканированное изображение документа.

Скоринговая система проверка

Заполненная заявка на ипотеку отправляется на автоматическую проверку — скоринг. Эта система анализирует сведения о клиенте и определяет его кредитный рейтинг. Для анализа используются следующие данные:

• возраст;

• семейное положение;

• уровень образования;

• наличие активов (жилая недвижимость, автомобиль, земельный участок);

• трудовая деятельность;

• кредитная история;

• уровень дохода и объем расходов.

Если клиент набирает «проходной балл» по скорингу, заявка отправляется на рассмотрение в ручном режиме.

Проверка в ручном режиме

Сначала клиента проверяет служба безопасности (СБ). Сотрудники изучают заявителя на наличие судимостей, прохождение процедуры банкротства, на предмет текущих кредитов и задолженностей по ним, если таковые имеются. Многие даже не осознают, сколько информации о них есть в доступе у СБ. В практике эксперта отказ получил состоятельный предприниматель с хорошим доходом. Причина — грехи молодости. Еще в начале 90-х годов, почти 40 лет назад, он украл палку колбасы и был осужден. СБ нашла эту информацию и мужчина получил отказ по заявке.

Далее клиент проверяется на наличие судебных производств — за неоплаченные штрафы, коммунальные платежи, кредитные или иные обязательства. В каждом банке разный подход к таким клиентам. В одном даже за 1 рубль долга вы получите отказ, а в другом 50 000 рублей по исполнительному производству не станет проблемой. Некоторые банки отказывают, даже если на сайте судебных приставов в графе долг стоит «0», но сама плашка с данными клиента еще не исчезла.
Еще один обязательный этап — проверка работодателя. По базе данных проверяется, когда компания была зарегистрирована. Например, клиент пишет, что работает с 2000 года, а компания зарегистрирована в 2005 году. Явное преувеличение стажа и сигнал для банка сделать отказ и даже занести клиента в черный список.

Что влияет на решение банка

Если с анкетой, документами и заявкой все в порядке, все равно можно получить отказ. Анна Губанова рассказала нам про важные факторы, влияющие на решение банка:

• Первоначальный взнос. Чем больше вносимая сумма, тем выше процент одобрений.

• Наличие просрочек и других изъянов в кредитной истории. Банки проверяют кредитную историю от и до — были ли рассрочки, микрозаймы, просрочки. Недобросовестным плательщикам банки отказывают. Но даже у них есть шанс получить одобрение, так как банки проверяют клиентов не по всем Бюро кредитных историй (БКИ). Нужно просто знать, в каких БКИ хранятся сведения о ваших просрочках и подбирать банки, запрашивающие данные из других Бюро. Но о таких тонкостях могут знать только сотрудники банков и кредитные брокеры.

• Профессия. Некоторые банки кредитуют представителей всех профессий, акцентируя внимание на соответствии дохода запрашиваемой сумме кредита. У других же банков есть список профессий, которые не подходят под одобрение. Например, разнорабочие, уборщики, грузчики. Но схожие профессии — грузчик самопогрузчика или уборщик специализированных производств, получают одобрение по ипотеке.

• Уровень дохода. Банки считают так — минимальный прожиточный минимум, умноженный на количество членов семьи + имеющиеся текущие платежи + предполагаемый платеж по ипотеке. Если доход клиента меньше этой суммы, он получает отказ или должен привлечь созаемщика.

• Семейное положение. Если человек в браке, в глазах банка он выглядит более надежным и стабильным заемщиком. А холостяки представляют больше рисков для банка.

• Возраст — чем младше заемщик, тем он считается менее надежным. Оптимальный возраст для одобрения 30-45 лет. Более возрастные заемщики — старше 55 лет, также часто получают отказы.

• Стаж работы — минимальное требование у большинства банков — не менее 12 месяцев общего трудового стажа. Есть требования и к стажу на последнем месте работы — где-то это не менее полугода, а в других достаточно 1 месяца.

• Самозанятость — не все банки работают с самозанятыми. В одних налогоплательщики НПД получают отказ, а в других — одобрение. Главное правильно подобрать банк.

• Сформированность кредитного портфеля. Если банк уже набрал кредитный портфель, то даже идеальный клиент получает отказ. Поэтому важно знать и понимать, в какие периоды месяца подавать заявку.

Чтобы наверняка получить одобрение по заявке, нужно тщательно изучить все требования банка к заемщикам.