Новостройки стали дорожать быстрее, чем раньше

Превзошли предыдущие годы

Стоимость квартир в новостройках растет из месяца к месяцу. Кроме этого, сам рост цен на новостройки не точечный, а наблюдается в большинстве городов страны. Об этом говорится сразу в нескольких исследований рынка новостроек. Так, согласно подсчетам аналитиков портала «Мир квартир», жилье в новостройках в крупных российских городах по итогам первого квартала подорожало на 2,2% до 55,9 тыс рублей за кв м, средний бюджет покупки вырос на 2,9% до 3,2 млн рублей. Рост цен зафиксирован в 53 городах из 69 анализируемых.

За год рост цен оказался еще значительнее – почти 11%. Средняя цена кв м составляет 69 тыс рублей. Быстрее всего цены на новостройки росли в Казани (плюс 16,2%). На втором месте Москва, цена кв м в столице стала дороже на 13,6% до 228 тыс рублей. Третья строчка у Перми, квартиры в новостройках здесь в среднем выросли на 12,7%. Снижение цен было зафиксировано только в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону. Таковы данные аналитиков портала Domofond.ru.

Одиннадцать процентов – это большая цифра, особенно учитывая, как рынок недвижимости в стране чувствовал себя последние три-четыре года, отмечает главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова.»Так, цены с марта 2017 до марта 2018 года выросли всего на 1,3%. Декабрь 2017-го к декабрю 2016-го показал снижение на 0,3%. Кроме того, увеличение цен на новостройки на 3% превысило рост, который наблюдался на вторичном рынке», - говорит эксперт.

Рост стоимости квартир на первичном рынке в этом году выше прошлогодних показателей: около 10% против 6-7% в 2018 году, подтверждают в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). Цены на столичные новостройки в этом году тоже растут быстрее, чем в прошлом. Так, по данным «Метриум», в январе-марте 2019 года средняя стоимость кв м в массовом сегменте увеличилась с начала года на 2,17% или 1,85% за месяц. В прошлом году новостройки ежемесячно прибавляли в цене около 0,625%. Для сравнения – в 2017 году значение достигло всего 0,225%. То есть новостройки действительно стали дорожать быстрее, соглашается управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

О том, что цены на первичном рынке в этом году растут быстрее, говорят и сами застройщики. Так, в первом квартале 2018 года средняя стоимость кв м увеличилась менее, чем на 1 %, а за январь-февраль 2019 года – на 2%. В самых востребованных покупателями проектах рост цен по итогам первого квартала может составить 5%, отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Цены выросли и в проектах бизнес-класса, добавляет коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. В среднем наиболее ликвидные проекты подорожали примерно на 2-3%, а в некоторых жилых комплексах, где продажи начались с ценового демпинга, средняя стоимость кв м за 2-3 месяца поднялась на 10-20%. В прошлом году, конечно, такие явления в сегменте новостроек бизнес-класса не наблюдались, говорит топ-менеджер.

Дешевые варианты уходят с рынка

Цены вверх толкают несколько факторов: влияние спроса, информационный фон вокруг перехода на новую модель финансирования строительства жилья, увеличение ставки НДС и девальвация рубля.

Повышение темпов роста цен, объясняется двумя тенденциями – с одной стороны само повышение спроса, которое прямым рыночным способом влияет на цену предложения, с другой стороны наблюдается некоторая переориентация населения на покупку жилья уже в высокой стадии готовности, что также сказывается на усредненных показателях, поясняет глава РАСК Николай Алексеенко.

Сегодня для проектов в высокой степени готовности размер дисконта (разница в стоимости между моментом ввода и этапом строительства, на котором приобретается жилье) составляет порядка 6-9%.

Также рост цен происходит из-за вымывания дешевых квартир на первичном рынке, на которые приходится основной спрос, добавляет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. При этом, сама динамика очень сильно зависит от локации и сегмента. Например, если в масс-маркете квадрат в среднем подорожал на 3,5%, то в более дорогих сегментах роста цен почти не произошло.

Давление на цены оказывают и предстоящие изменения в долевом строительстве, продолжает Мария Литинецкая. «Застройщики уже сегодня готовятся к возможному переходу на банковское финансирование, пересматривают экономику проекта и закладывают предстоящие издержки в цену квадратного метра», - отмечает эксперт.

Ипотека и эскроу решают

Безусловно, увеличение стоимости квартир на первичном рынке отразится на спросе - как минимум снизится темпы его роста, говорят эксперты. Однако, важную роль здесь будет играть ипотека (которая сегодня является основным инструментом решения жилищного вопроса). Сейчас по инерции активность покупателей продолжит расти, но если ставки по ипотеке достигнут 11-11,5%, можно ожидать снижение спроса, считает Кирилл Игнахин.

Если ставки вдруг пойдут вниз, то спрос, продолжит расти. Но и здесь есть другой вариант: если ипотека подешевеет, а в предложении на первичном рынке будет недостаточно доступных по цене квартир, спрос перейдет на вторичный рынок, не исключает Ирина Филатова.

При этом, может возникнуть обратный эффект (по аналогии с ипотекой), когда покупатели опасаясь роста цен, поспешат с покупкой квартиры. Рост цен сегодня выступает дополнительным стимулом для принятия решения о сделке. Наблюдая регулярный пересмотр прайса, покупатели стремятся как можно скорее подписать договор, зафиксировав тем самым стоимость, говорит Мария Литинецкая.

Сами цены не будут расти до бесконечности, так как они ограничены доходами населения, которые, по данным Росстата, снижаются пятый год подряд. В конечном счете, рост цен ограничит доступ к рынку наименее обеспеченным гражданам, которые ранее могли себе позволить собственное жилье хотя бы за счет доступной ипотеки.

Спрогнозировать дальнейшее ценовое поведение на рынке новостроек – достаточно сложно, так как многое будет зависеть от того, как пройдет переход на новые правила финансирования жилья, говорят эксперты.

По мнению управляющего партнера компании «Метриум», рост цен на первичном рынке недвижимости в первую очередь будет зависеть от того, какое количество застройщиков с 1 июля 2019 года будет работать с эскроу-счетами. Если их окажется большинство, то рост средней стоимости может составить 7-10% по итогам года. Если большинство застройщиков продолжит работать по старой схеме (выполнив соответствующие критерии Минстроя по готовности проекта и темпам продаж), то цены значительно не изменятся, поскольку строить можно будет и дальше на деньги дольщиков.

По оценкам РАСК, само введение эскроу-счетов окажет дополнительный эффект на рост средней стоимости кв м на рынке первичного жилья от 4 до 6% уже в этом году. Также введение переход на новые правила косвенно повысит стоимость кв м на 3-3,5% даже в проектах, которые останутся в прежнем правовом поле.

Однако, эксперты уверены, что ждать колоссального роста цен (на 15-20%) после первого июля не стоит. Поэтому в такой ситуации необходимо разделять спекуляции отдельных игроков рынка и реальные экономические обоснования таких заявлений, отмечает глава РАСК.

Наконец, сложно предугадать, что будет с ипотечными ставками: если их рост остановится, и спрос останется стабильным, цены в итоге могут подняться еще на 10% за год.