Покупка ипотечной квартиры: подводные камни

Иногда собственник заложенной квартиры решает продать ее до момента полной выплаты банку кредитных средств. Такие ситуации распространены и потенциальному покупателю не стоит их бояться. Главное - знать, на что обратить внимание при заключении сделки.

Основатель агентства недвижимости “РОЙАЛ - недвижимость”, эксперт по ипотечному кредитованию Камила Мавлутхонова рассказала, какие могут быть “подводные камни” при покупке заложенной в банке квартиры.

Первая ситуация: покупатель приобретает заложенное жилье с помощью ипотечных средств

На что стоит обратить внимание?

1. Банк продавца и покупателя. Если банк у обеих сторон один и тот же, сделка пройдет без препятствий, то есть произойдет выкуп из-под залога. Банк самостоятельно проведет все операции.

Другое дело, когда у продавца и покупателя разные банки. В таком случае перед заключением сделки нужно убедиться, что покупатель получил одобрение ипотеки в том банке, который работает с залоговыми объектами. Не все кредитные организации берут ипотечное жилье сторонних банков.

2. За счет каких средств будет погашен остаток долга по ипотеке продавца? В разных банках могут быть разные правила. В одном случае погашение идет за счет кредитных средств, в другом - за счет первоначального взноса. Если суммы взноса недостаточно и банк не позволяет погашать долг из кредита, сделка не состоится. В этом случае придется искать другой банк, либо другой объект недвижимости.

3. Кредитная история продавца. Если есть просрочки или долг, возможны следующие варианты:

• Банк обяжет продавца предварительно закрыть все долги;
• Банк откажет в выдаче средств, если он не работает с залоговыми объектами, когда у продавца были задолженности.

Банки всегда проверяют кредитную историю. Но лучше это сделать заранее, ведь если у продавца есть долги, сделка может не состояться, а время будет потеряно. Нужно будет снова искать другой объект или кредитора, правила которого позволяют заключить договор.

4. Проверка продавца на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Важно проверить наличие долгов и открытых исполнительных производств, чтобы исключить вероятность банкротства продавца в будущем.

5. Готовность продавца быть поручителем по ипотеке покупателя. Большинство банков, которые работают с залоговыми объектами, при подписании договора с основным заемщиком (покупателем) требуют, чтобы продавец подписывал договор поручительства. Продавец должен быть информирован об этом, чтобы сделка не сорвалась в последний момент.

Порядок заключения сделки обычно выглядит так:

• После подписания кредитного договора банк покупателя выдает только денежные средства для погашения остатка долга по ипотеке продавца;
• Продавец закрывает долг, обременение с объекта снимается;
• Регистрируется переход права собственности на имя покупателя;
• Продавец получает остаток денег по договору купли-продажи квартиры.

Вторая ситуация: покупка ипотечной квартиры за наличные

В этой ситуации у покупателя больше рисков, так как он полностью использует собственные денежные средства. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, после чего покупатель передает деньги для погашения остатка долга продавца.

Предварительный договор обязывает совершить сделку на условиях, которые в нем указаны. Однако, человеческий фактор нельзя исключать. Есть риск, что после получения суммы и погашения ипотеки продавец откажется от сделки с покупателем.

Безусловно, суд обяжет нарушителя исполнить свое обязательство, но покупателю придется столкнуться с судебными тяжбами, что отнимет много времени и сил. А при покупке недвижимости время - важный фактор.

Таким образом, покупка заложенного объект недвижимости в ипотеку - более надежный вариант в сравнении с покупкой за собственные наличные средства.