Налог при продаже недвижимости: когда начисляется и можно ли его уменьшить

При продаже недвижимости возникает обязанность по уплате НДФЛ. Каков порядок начисления налога, можно ли его снизить и кто может быть освобожден от уплаты рассказала эксперт по ипотечному кредитованию и основатель агентства недвижимости “РОЙАЛ - недвижимость” Камила Мавлутхонова.

Когда начисляется налог?

НДФЛ уплачивается, если недвижимый объект продается, когда минимальный период владения не истек. Сроки и основания их применения рассмотрим в таблице:

Жилое помещение считается единственным, когда у продавца отсутствует другое жилье. Так, если муж продает свою квартиру, а жена до вступления в брак приобрела свою недвижимость, жилье мужа будет считаться единственным. Если же вторая квартира куплена супругами в период брака, то у мужа несколько жилых объектов.

Срок отсчитывается с момента регистрации права. Исключение - участники долевого строительства и жилищно - строительных кооперативов. Для них с 2021 года срок начинает течь с момента полной оплаты по договору.

Сколько нужно заплатить?

НДФЛ составляет 13%. Чтобы рассчитать сумму налога, цену по договору умножаем на 0,13. Например, при цене 5 миллионов, налог будет равен: 5 млн * 0,13, то есть 650 тысяч рублей.

Когда НДФЛ платить не нужно?

Во-первых, если минимальный срок владения истек (3 или 5 лет).

Во-вторых, если продавец не получил доход. Такое возможно, когда сумма по сделке меньше или равна цене покупки.

Наконец, когда стоимость объекта не превышает один миллион рублей, так как можно применить налоговый вычет (до 1 миллиона).

Важно учесть, что цена продажи не должна быть 70% от кадастровой стоимости. В ином случае для начисления налога доход будет считаться равным кадастровой стоимости, умноженной на 0.7 (70%).

Семьи с детьми освобождаются от уплаты налога

С 2021 года введена льгота для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми. При соблюдении определенных в законе условий они могут не платить НДФЛ при продаже квартиры или дома.

Как уменьшить налог

Применение налогового вычета

Собственник вправе раз в год обратиться для получения вычета, который исчисляется с уплаченного НДФЛ. Для жилых помещений, садовых домов, земельных участков, а также долей в этих объектах максимальная сумма - 1 миллион рублей. Для нежилых помещений - 250 тысяч.

Так, если квартиру продали за 3, 5 миллиона, получаем следующий расчет: 3, 5 млн - 1 млн (вычет) = 2,5 млн. Именно на 2,5 миллиона будет начислен налог 13%.

Подтверждение расходов на приобретение

НДФЛ по определению начисляется на доход. Доходом будет считаться не полученная продавцом сумма, а разница между ценой покупки и продажи объекта. Главное условие - подтверждение расходов на приобретение. Для этого нужно представить в налоговую службу договор купли-продажи, расписки в получении средств, чеки, выписки из банка и платежные поручения и др.

Так, если недвижимость куплена за 10 миллионов рублей, а продана за 13 миллионов, расчет будет таким: 13 млн - 10 млн = 3 млн. Налог будет начислен на разницу в 3 миллиона рублей будет начислен налог.

Таким образом, в некоторых случаях будет выгоднее применить именно этот способ уменьшения НДФЛ.

Если оснований для освобождения от налога нет, он подлежит обязательной уплате. Для этого нужно подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ. Исходя из нее будет рассчитана налоговая база и сумма, которую нужно будет заплатить с учетом вычета, если он подлежит применению.